加拿大房屋贷款小常识

maybai

   我们的买房客户中，有很多在加拿大生活时间比较短，或者还没有来到加拿大，对在加拿大如何贷款不是很清楚，经常询问我们这方面的事项。根据我个人的了解，特把房屋贷款方面的相关内容整理如下，仅供大家参考，不当之处敬请斧正。关于申请房屋贷款的详细信息和建议，请联系您的房屋贷款经纪。

一、根据房屋贷款的用途，分为个人房屋贷款和商业贷款。个人房屋贷款是指用于购买个人居住用途房屋的贷款。商业贷款的涉及面很广，包含商业使用的房屋建筑、个人居住房屋的商业使用等等。今天我们只探讨个人房屋贷款。
  根据房屋贷款的使用情况，分为新房贷、续贷和转行房贷。新房贷的意思是全新的房屋贷款。续贷的意思是借款人已有房屋贷款，但是合约到期了，需要继续对已有房贷的房屋进行贷款；可以在原来的房贷基础上增加或减少贷款金额。转行房贷就是将已有的房贷从一家贷款机构转移到另外一家贷款机构。下面我们把重点放到新房贷上。

二、贷款机构主要分为下列几类：
   银行类。除了加拿大国家银行（NationalBank）、皇家银行（RBC)、蒙特利尔银行(BMO)、加拿大帝国商业银行(CIBC)、加拿大丰业银行（Scotiabank）和道明银行（TD）这六家大银行外，还有很多家银行可以提供房屋贷款，例如，Equitable Bank, Street Capital Bank of Canada, ICICI Bank，等等。
   金融信托公司(Trust Company)。一些大家所熟知的保险公司、金融信托公司都可以提供房屋贷款，例如Manulife Bank、Industrial Alliance。
   信用合作社(Credit Union)。信用合作社基本上是由省政府管理的金融机构，例如安省Meridian、Alterna Saving/Bank、DUCA等，他们都可以提供房屋贷款。
   房屋贷款投资公司。在加拿大有一些房屋贷款信托投资公司，这类公司的英文名称通常带有Mortgage Investment Corporation，它们主要是通过提供房屋贷款投资于房地产行业。

划重点：您要的是钱！不是机构！任何能够给您贷款、给您最低利率的机构，就是您要借钱的地方！

  按照房屋贷款产品所面临的风险高低程度，把房屋贷款分为A类银行贷款、B类银行贷款以及C类私人贷款。A类银行贷款是最常见的、也是贷款利率最低的贷款渠道，各类银行、部分金融信托公司、保险公司和信用合作社等均可提供，主要贷款给在加拿大有稳定收入、信用分数达到一定程度的借款人，A类银行贷款也会推出一些特例政策，比如高净值贷款、新移民贷款、海外收入贷款等。B类银行贷款是对借款人的信用分数、收入要求宽松一些的贷款，如借款人收入稳定但信用分数比较低、报税收入不高的自雇人士等，贷款利率要高一些，只有部分银行和金融信托投资公司可以提供。C类私人贷款，并不是高利贷，是一些财团、基金公司和投资公司提供的短期应急贷款，可用于买房、过桥贷款和紧急资金拆借等。

三、贷款经纪：
   贷款经纪有三种。一是银行的工作人员，个人账户经理、财务顾问（Financial Advisor）等，他们办理房屋贷款没有任何佣金、只算业绩，完全按照银行内的规定进行。
   第二是银行内的房贷专员（Mortgage Specialist），属于自雇职业，没有底薪、收入全部来自房屋贷款提成。他们只做所在银行的贷款。
   最后一种就是贷款经纪了（Mortgage Consultant，Mortgage Planner，Mortgage Specialist），可以办理各种贷款机构的贷款，需要持有政府银监会颁发的贷款经纪执照，并且必须挂靠在一家房贷经纪公司。

四、贷款期限
   加拿大房屋贷款的总贷款期和贷款的合约期是不同的。总贷款期只是用于计算每月供款多少，一般按25年计算。合约期是贷款机构与借款人签订的贷款合约年限，一般有一年、两年、三年、四年、五年这几种。合约期到了，借款人与贷款机构按当下的利率重新签订贷款合约。

五、利率
    按在贷款合约期的利率是否浮动可以分为浮动利率房屋贷款(Variable /Adjustable Rate Mortgage)和固定利率房屋贷款(Fixed Rate Mortgage)。所谓固定利率，指的是贷款合约期内的贷款利率维持不变，每月还款额也保持不变。浮动利率房屋贷款的利率会随着贷款机构的最优惠贷款利率（Prime Rate）的变化而变化。

    下图是2021年11月18日RBC公布的房屋贷款利率。

    影响贷款利率的因素有很多，除了大的环境外，同一个贷款机构在同一个时间段给不同的借款人利率可能是不一样的，有时候同一个借款人在同一个贷款机构找不同的贷款经纪办理给出的利率也可能是不一样的。

六、首付和贷款额度：
   影响借款人首付资金比例的因素有很多，具体需要多少，请咨询贷款经纪。首付资金在购房价格10%-20%的为高比率房屋贷款，借款人需要同时购买房屋贷款违约保险。首付资金高于20%的属于普通房屋贷款。
   贷款机构可能会对首付资金的来源、在借款人银行账户上的时间有特殊要求，请在贷款之前向贷款经纪打听清楚。有时候有些贷款机构还会要求借款人的银行存款高于首付资金。
   借款人可以贷到的房屋贷款数额，与借款人的家庭总收入、每月支出（学贷还款、车贷还款、已有房屋贷款还款、生活支出费用等）、购买房屋后需要承担的新增支出（地税、公寓管理费、水电气费等）、首付金额等有关，您可以到我们的网站www.dbai.ca上用专门计算器自己简单估算一下。
   假设贷款机构批准的首付比例是35%，贷款额度是65万。假设实际的购房价格是105万，这种情况下，贷款机构发放的贷款将是65万，借款人需要支付的资金将是35万+5万。
   为了可以申请较高的房屋贷款数额，建议先付清学贷和车贷等。

七、贷款程序
1、现在房屋销售市场是卖方市场，我强烈建议先办理房屋贷款预批手续（Pre-Approval），知道自己能被批准的房屋贷款额度，用于指导购房，并锁定房贷利率。可以多找几家贷款经纪约谈，不同贷款机构给出的条件可能会有不小差距。
2、根据首付资金和贷款额度，购买满意的房屋，签订房屋买卖合同（offer）。在房屋销售市场不是很火的情况下，offer中一般会包含一个房屋贷款的条款。借款人在一定的时间期限内（一般是7天到10天）必须从贷款机构获得房屋贷款的批准文件。如果借款人在这期间无法从贷款机构获得贷款，该offer将作废。
3、把房屋买卖合同（offer）和所购买房屋的具体信息（地产经纪用的MLS信息表）发给贷款经纪，以便最后从贷款机构获得最后贷款批准。
4、贷款机构根据借款人的最新信息、一般会在offer要求的时间期限给借款人是否能够获得贷款批准的答复。贷款机构批准了借款人的房屋贷款后，会出具一份房屋贷款的文件（Mortgage Commitment）。请注意，一般来说贷款机构所批准的贷款文件上是有许多条件设置的，请仔细了解这些贷款条件。
5、借款人和贷款机构商讨贷款细节，当然最主要的是贷款总数和贷款利率，其它如贷款是开放的还是封闭的、提前还款的条件和罚金计算方法、谁来收缴地税等等。
6、房屋交接前，贷款机构会再次确认借款人的条件是否有所变化，最后批准房屋贷款，并将相关贷款文件转递给借款人的代理律师。借款人把首付资金交给代理律师，在代理律师那里签署贷款合同和买房相关文件，律师登记注册借款人的房屋贷款。
7、交接日(completion date)，律师把首付资金和贷款机构的贷款转给卖家的代理律师、进行房屋产权过户、借款人取得房屋钥匙，交接完成。

八、其它
1、开放型房屋贷款（Open Mortgage）是指在贷款合约期间，借款人可以随时偿还房屋贷款，对偿还房屋贷款的数量没有任何限制。封闭型房屋贷款（Closed Mortgage）是指在贷款合约期间，借款人只能按照贷款合约规定的数额增加偿还房屋贷款，不可以任意增加偿还贷款的数量。
2、假设借款人在TD银行开设了银行账号，贷款的时候不一定非找TD银行，可以去RBC银行，并且不需要在RBC再开设银行账号。
3、贷款机构在放贷之前，会委托第三方对房屋进行估值。目前房屋销售市场比较火爆，房价上涨比较猛，第三方的估值有可能低于购买价，贷款机构只会按估值发放贷款。购买价和估值之前的差异，需要借款人自行解决。
4、别忘了购买房屋保险，因为贷款机构要求借款人在交房前必须为所购买的房屋购买房屋保险，必须提供保险证明给贷款机构。
5、贷款机构在最后发放房屋贷款之前，会再次审查借款人的条件，切记不要做可能改变自己目前债务水平和收入水平的事情。