低利率有助加拿大楼市保持畅旺

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新屋动工量将回落至可持续水平
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( `$ Y2 {- S/ H; e: s加拿大楼市继续超越预期。尽管今年上半年的经济表现令人失望，全国楼市活动却出乎意料地畅旺。石油业受到比预期中更大的冲击，而其他经济领域，尤其是非资源出口的表现也低于预期。然而，加拿大和海外经济的疲弱衍生出利率走低的局面；5年期固定按揭利率于1月至 4月间下跌了55个基点。加拿大中央银行于7月把隔夜利率调低四分一厘至0.5厘，这是今年内第二次减息。
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& x6 i* u7 _( R* N; l道明自管投资 (TD Direct Investing) 亚洲业务总监钟颖辉指出：「低利率环境有助使多伦多、温哥华、咸美顿和维多利亚等几个主要市场保持畅旺，房屋销售和价格都有接近双位数的增长。过去按揭利率的调低料将继续于今年冬季来临前刺激房屋需求。」



% i9 z. J1 v8 H; b多伦多和温哥华仍是卖家市场
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: ]" K7 r% y8 k8 m( Y( [今年安省和卑诗省的楼市继续一反常态，持续上升。这是由于利率下降、就业市场相对强健，以及人口状况对楼市起支持作用。只有少数省份的失业率于今年首6个月内显著下降，安省是其中之一。此外，受衰退困扰的石油生产地区的移民流，倾往繁荣的卑诗省，对今年的楼市活动产生积极的连锁效应。

钟颖辉引述道明经济分析部 (TD Economics) 的房地产市场报告指出，多伦多和温哥华领先其他市场，7月份的成屋销售量飙升至分别比其10年平均水平高出20%和30%，月内的按年成屋价格增长也超过11%。
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  M' U# a; }6 q8 V1 r在多伦多，新共管柏文落成数量于年初激增，道致待售单位存量急升。然而，成屋销售畅旺，有助增加市场的吸纳力，以致柏文价格仍能以4%的按年增幅稳健上扬。
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% }/ C( ]* x/ J3 |) W/ Q$ m% S( v在温哥华，共管柏文的兴建自2012年以来明显减慢，柏文市场于过去3个月变得紧张。温哥华的柏文价格亦以略高的6%按年增幅上升。单户独立屋市场尤其紧张，温哥华和多伦多于7月分别录得16%和13%的按年价格升幅。

( |: N, v8 F( e& V& X6 ~; G9 Y安省和卑诗省内多个主要房屋市场，因为待售房屋的数量相对稳定，加上最近需求大增，处于对卖家有利的局面，超过60的房屋销量与新挂牌比率证明了这一点。

3 `6 @1 N/ ^" r目前安省和卑诗省的楼市活跃程度，继续维持至2016年的可能性不大。大体而言，目前房价的增长速度比收入增长高出一倍多，削弱房屋负担能力，特别是在多伦多和温哥华。
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钟颖辉续称：「倘若债券收益率于2016年和打后的时间上升，以致按揭利率相应上调，房价高昂的多伦多和温哥华可能是最易受影响的市场。然而，安省和卑诗省的经济情况较为良好，楼市活动大概不会出现剧烈调整。」2015年的平均房价增长估计约为8% 至10%，明年的增长势将减慢至3%至5%。就这个幅度来看，价格被高估的程度 (估计有约10% 至15%) 可能会维持下去，道致这些市场在利率或失业率遭受无法预料的冲击时，难以抵御这些冲击的不良影响。
   
. P# Z- p/ o- {" Z新屋兴建将短期回勇

. M  |3 n1 J. L多伦多和温哥华的新屋兴建已放缓了多年，短期内可能会回勇。钟颖辉指出，新屋兴建是一个滞后指标。因此，新屋销售量于春夏两季上涨至创纪录水平，这对动工量的影响相信会于今年下半年内呈现。可是，多伦多已有大量新的供应处于发展阶段，新屋兴建步伐转强只会增加市场负担，以致动工量于2016年下降。



总括而言，整个加拿大楼市受惠于低利率，2015年似乎又是创纪录的一年。今年推动整体楼市造好的力量大多源自安省和卑诗省内的主要市场。可是，随著今年馀下日子逐一逝去，在依赖商品的经济体之外的大多数市场有望转强，但增长步伐将受到抑制，原因是到了今年稍后，低利率对房屋需求的良好影响将减弱。全国的平均成屋价格可能会于今年上升逾7%，然后于明年冷却至仅1 %。今年的房屋动工量可能是平均每月约19万个单位，明年将回落至每月16.5万至17万个单位，这是较能持续的步伐。
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