[原创] 房屋财经资讯 9月号

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房屋财经资讯 9月号
) o. q9 r' i8 n# a9 t5 S Sept2010

% W- D2 T' l, t1 {2 T/ l7 w; I 本期要目

1． 如何选择最好的贷款年期

2．个案分析------如何用好加按

2 `0 }0 q# l6 g% v3 B+ O; k6 p, i3.秋季热点: 购房获$400元现金返还

4.业主的经济良性循环

对首次购房者而言,选一个最好的贷款年期( term) , 往往颇费思量。 因为年期从最短6个月到最长10年，哪个最适合自己？在选择中，哪些因素最重要呢？

首先需要注意到的是，一般而言，年期越短，利率越低，年期越长，利率越高。是否这就意味着选择短年期最好呢？并不是，有时其它因素也很重要，或是整体经济因素，或是个人帐务状况，都应综合考虑。在整体利率形势偏低时，中长期年期最合算。个人帐务状况稳定，且利率市场正处低谷，则中长期年期最好。
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+ f$ W7 v5 O2 g如每月仅付贷款已将您推入经济承受力的边缘，那您最好选择一个中长期的固定利率，这样，无论利率上升多少，您的月供并没有变化，不用太多担心利率的潮涨潮落。

  K$ M0 d, P* K$ q, L% m在首个五年期或十年期的贷款结束后，大部分购房者的账务状况会更好，贷款余额也更低，那时，即便市场利率上涨得更高，月供对他们的压力也并不大，同时由于这个时段换房的可能更大，多数房主会选择短年期，以避免在售房时需交付罚金。　　　

如您购买的是投资物业，大部分会选择中长期年期的固定利率，当然，这也取决于您的整体计划。中长年期的固定利率，可使您明确知晓未来年份里的稳定支出，以便对未来收入作好精确安排。

# j! _+ V. B6 t! B; V: }当然，如果您已经知道不会在将购买的这个房子中住上超过５年，最好选择短年期贷款，避免在售房时由于提前中止贷款合同而产生的高额罚金。
1 m/ ~5 j% ?' z: }
每个个体对年期的选择都有自己的独特性。其基础主要就是个人经济状况及风险承受能力。对这两方面都作好充分估计、测算后，您完全可以放心地作出决定。当然，在决定中，如您需要，本人随时随地乐意帮助您！请打来电话５１９－２００２１６８咨询即可。　
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+ _' ]( \8 N% t　如何选择――

+ X) i- T6 r3 c( F' W最好的贷款年期

个案分析----
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如何用好加按？(Refinance)　
- u7 F+ d& V' D0 t
- q! J) q( h( r- Z上期简讯中,我们谈到本期将介绍扩大原贷款额度，将房屋中的净资产变现，用现金购买投资／出租物业的操作方法及利弊。下面就是关于这一做法的介绍及分析。

" J% B% E/ f$ t/ v) D; W首先，如何将房屋中的净资产变现？最大可拿出多少现金？举例如下，李先生夫妇在5年前买了一套价值20万元的房子，当时贷款为16万，在过去5年中，由于入市时利率较高（远高于目前利率），除基本月供外，两人还用足每年可加快还款的额度，使贷款余额很快降为10万余元，同时房子价格也上升为23万元，这样，李先生在此房中拥有的净资产已由入市时的4万升13万。这些钱如放在原房子中，并不实现增值，同时由于目前市场利率很低，而李先生的工作仍然稳定，按其家庭总收入，最大可贷出３２万元。李先生开始考虑将一些现金拿出，用此现金作为购一套出租物业的首付。

那么，他最大可拿到多少呢？按今年最新政策，最大可拿出房值的９０％，　这样，他可拿出的现金为：230，000*90%-10万=107，000。 最大可拿出$107,000用作调度，而这$107,000 可按当前市场利率计息，其中，浮动为２．０％．固定为３．９４％，远远低于几年前的价格。但是，如拿出超过房屋净值８０％的现金，李先生需要向ＣＭＨＣ公司再交保险费，他还是只拿出房值的８０％，这样，最后拿出$８４，０００，在原房屋中的贷款额扩大为$１８４，０００。

购买出租物业,将带来怎样的投资回报呢?首先，应将出租物业的成本测算清楚，下面是一份成本清单，根据具体的物业，交各项支出在此清单中列清，就可得出比较清晰的成本测算，结合作出的投资，可算出投资回报．清单如下：
" r% ]5 Q7 `5 Y* v  \% c
Cost listing for your investment property
& R& |$ ]' t) T( y0 H
- J1 E" z$ p6 x1.      Property tax（地税）:
) f9 T. z0 D+ O, [. U
2.      Condo fee if any（物业管理费，排屋大部分有此费）:
- o8 N4 d) U, W) Z
3.      Hydro（水电费）:
  E" t8 b5 |0 H/ s
5 L$ c/ j% c1 x- M4.      Gas（气费）:

8 [" O3 p1 H' Z' `9 B+ z5.      House Insurance（房屋保险）:
8 E- n/ W2 _  C
* P' R2 w* r2 Q: u, `1 v6.      Mortgage Interest（贷款利息）:

3 x7 M" K6 s4 Z$ d7.      Maintenance（维修维护花费）:
% ?) Q4 z' S* |  Z) }" A) E
8.      Others ( hi-speed/cable TV)（网／电视等，如租金含此费用）

Total:

在第６项贷款利息中，如购买出租物业的首期款是通过原房产加按而来，还要加上这部分资金的利息成本。如是来自存款，只须算新出租物业的贷款利息即可。
; @$ H# C2 }) M: }  \" I7 Y7 n
/ x; N& h3 y5 k" `- ?显然，投资出租物业，赢利与否，主要取决于收与支两端，租金收入越高，成本控制越低，收益当然就得到最大化。在成本控制中，贷款利息是很大的一笔，因此利率也很重要。今年２月以来，prime interest rate 一直维持在５０年以内的最低水平，就利息成本这块，今明两年应当是最为节省的。在利率偏低的市场，以加按的资金用作投资当然是利大于弊的，

* V( P  L! M( d& C$ C0 j* j. g秋季热点：购房获￥400 元现金返还
- c5 H( Z6 n* `& ]# w: o. |; w
由道明信贷独家推出的购房返利计划，最近在伦敦推出。在该项计划中，购房者如同时使用由道明信贷安排的贷款，并使用该公司的长期生意伙伴-----验房师及律师，则在交接日当日可获得共￥400元的现金返还。

" O7 Q# L0 Q) b# T. u采用这一计划的消费者上月已从中受惠。据了解，此计划重点在于确保房屋交接过程的顺利、无忧。良好的Team Work,往往是房屋交易中让消费者体验购房乐趣的一个关键。依赖于商家多年互相合作的基础，消费者进入这一以信用为基础构成的一站式服务体系，往往比自己独家寻找服务供应商更方便、快捷。据了解，此计划推出后，已很快得到良好市场反应。
+ `% Z" q, g3 f0 q  y4 }
( N# V3 I" ~5 T) r# N$ [  ~由加拿大贷款保险公司 Genworth Financial 最近作出的一份调查显示，在反映个人经济状况的康健程度时,房屋持有人整体上往往状况更好。　
( W6 x4 v: h. q9 l% `; [
7 ?0 L. X8 L/ n, C下面是一些有趣的数据：
3 h/ }9 L( E# N1 X; f
１）６５％的业主往往每月付清信用卡帐单，而非业主中，仅４８％每月付清信用卡帐单。此外，四分之一的业主加速还款，并设法加还大额本金还款（Lump Sum payment）。
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2)44%的业主可及时还清帐单，并存下一些余钱。(因篇幅所限,其余数据下期再续)
0 e& f4 k7 s$ u3 ~本月热推利率:

4 @3 p% f6 i* e. T$ G4 V6 s1. 5年固定利率3.79%
) z. L" C9 n8 V; j
2.5年浮动利率p-0.75%
( D* v8 H4 K5 V, i, m, h
% U% W( {9 S% y! [3 \* J( Q3. 3年浮动利率p-0.75%

- Z4 G  H: k9 v3 t- I3 a# a作者：Susan  Tong
Dominion Lending Centres Great Lakes
Cell: 519-2002168
  s5 ^" U- `) U1 IFax: 519-661-0998
E-mail:susantong99@gmail.com

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