“驾驶更远直到你合格”:压力测试迫使购房者在GTA以外寻找负担得起的房子 ... ...

【本网讯】Charlane编译:根据多伦多地区房地产委员会（Toronto Regional Real Estate Board ）公布的报告显示，大多伦多地区(GTA)超过一半的潜在购房者在2019年都受到金融机构办公室( Office of the Superintendent of Financial Institutions，以下简称OSFI)的抵押贷款压力测试的影响。

许多受影响的购房者决定改变购买房屋的价格、位置或类型，以适应更严格的压力测试标准。出于对加拿大人背负的债务激增的担忧，金融服务监管局于2018年实施了这一测试，要求潜在买家提供额外资金，才有资格申请抵押贷款。

多伦多房地产协会（TREB）在报告中称，"这项压力测试可以说让许多家庭无法挂牌出售自己的房屋并升级购买另一套房屋，因为根据新的压力测试制度，他们无法获得购买新房屋所需的额外资金。"

但对于那些想要寻找另一种更适合压力测试要求的房子买家来说，他们可能就没那么幸运了。益普索(Ipsos)的调查发现，尽管大多数潜在买家对联排别墅和半独立式住宅等低层住宅感兴趣，但新挂牌的大多是独立式住宅或共管公寓。

此外，2019年GTA的新挂牌房屋数量比2018年减少了2.4%，至152739家。再加上每年创造的就业机会几乎是房屋的两倍、进入GTA的移民增加、以及千禧一代达到“购房高峰”的年龄，这些使住房需求远远超过供应，从而推动了平均房价上涨。

TREB首席市场分析师贾森•默瑟(Jason Mercer)表示，这种失衡在过去10年左右一直在加剧。

他表示:“你会看到，强劲的地区经济表现继续吸引人们的到来……但与此同时，新挂牌出售的房屋数量持平或下降。这只会在买家之间造成更多竞争，比如我们正看到的价格加速上涨。”

自2018年以来，房屋平均售价上涨了4%。TREB预计，从2019年到2020年，这一价格将上涨9.8%。

基于加拿大统计局和安省财政部的调查，TREB对2031年的长期预测表明，GTA的潜在住房需求将逐渐减少，到2031年将从目前的平均略低于3万套降至略高于1.5万套。

默瑟称，这些预测与人们未来可能定居的地方有关。

“你会看到一个强劲的地区经济继续吸引新移民到加拿大……但与此同时，新挂牌的房屋数量要么持平，要么下降。”

他表示:“人们将生活在住房供应充足、市场条件较为平衡的地方，我认为这是促使人们把目光投向GTA以外的原因。”

在2019年初，多伦多经济发展和文化部门的工作人员分析了加拿大统计局提供的2001年至2018年的人口统计。他们发现，自2015年以来，从多伦多市区搬到到安省其他地方的人，比从安省其他地方搬到多伦多的人要多。2018年离开GTA的人数接近1.8万人，几乎是2016年和2017年的两倍。

从多伦多到安大略省其他地方的省际间移民中，30-34岁的人数最多。

艾维商学院(Ivey Business School)经济学家、教授迈克•莫法特(Mike Moffat)表示，这些数字表明，年轻家庭正引领着人们从城市搬到GTA以外的地方的潮流。他指出，这不是一个新现象。

莫法特说:“这是‘驾驶更远直到你合格’。为了买得起房子，人们搬到了能负担得起的房子的地方。这是一个长期趋势，但改变的是人们从多伦多离开的距离。”

加拿大统计局估计，虽然新的家庭可能已经搬到Richmond Hill or Milton。但有的也将进一步搬到GTA以外的地方，如安省伦敦和巴里。

瑞尔森大学(Ryerson University)的地理学教授安·玛丽·默纳汉(Ann Marie Murnaghan)说，这可能与住房供应能力以及支付能力有关。“单户住宅的供应在增加，超过了905地区。”

默纳汉还指出，多伦多提供的住房可能是一间或两间卧室的公寓或社会住房。有时这是新到移民或难民进入城市的唯一选择。

加拿大统计局的数据预测，多伦多80%以上的人口增长是由于国际移民。

TREB的报告发现，在GTA，一居室和两居室公寓占了现有出租存量的94%，其中80%位于多伦多市。该报告预测，供需失衡将在未来10年给房价带来压力。

“我认为，如果我们确实能在总体上增加住房供应的多样性和供应量，人们就会有更多的选择。如今，一些人根据自己的经济状况，需要到别处去买房。”

默纳汉称，在这座城市为数不多的可以为家庭服务的公寓中，空置率非常低，短期内不太可能有空房。

根据加拿大抵押贷款与住房公司(Canadian Mortgage and Housing Corporation)的数据，多伦多的房屋空置率在2019年达到1.5%，是该国最低的房屋空置率之一。

目前，年龄在25到34岁之间的年轻家庭可能会选择租住更长的时间。根据TREB的报告，10个家庭中有6个选择租住而不是买房，或者如果他们想买房，就搬到GTA以外的地方。

上个月，加拿大最大城市可供出售的房屋供应量不断减少，继续推高房价，使年度涨幅达到两年多来的最高水平。

TREB在另一份报告中表示，1月份基准价格上涨1%，同比上涨8.7%，创下2017年10月以来的最大年度涨幅。需求强劲和供应不足共同推动了价格上涨，1月份新挂牌房屋较上年同期减少17%。